महाराष्‍ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६, कलम १४९ व
१५० बाबत मा. उच्च न्‍यायालयाचे निर्देश
महाराष्‍ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ मधील १४९ व १५० ही
कलमे अधिकार अभिलेख आणि विवादात्‍मक प्रकरणांशी संबंधित असल्‍यामुळे अत्‍यंत महत्‍वाची
आहेत. प्रत्येक तलाठी, मंडलअधिकारी व तहसिलदार यांना या दोन कलमांबाबत सखोल माहिती
असणे आवश्यक आहे
हे आपल्‍याला माहितच आहे.
कलम
१४९ अन्वये खालील कोणत्याही प्रकारे स्थावर मिळकतीत कायदेशीरपणे अधिकार संपादन
झाले असल्‍यास त्‍याची नोंद अधिकार अभिलेखात करणेकामी तलाठी यांना माहिती देणे बंधनकारक
आहे.
राज्यातील
कोणत्याही क्षेत्रामध्ये असलेली जमीन धारण करणारा, भोगवटा
करणारा,
जमीनमालक,
जमीन
गहाण ठेवून घेणारा, शासकीय पट्टेदार किंवा कुळ म्हणून किंवा
तिच्या खंडाचा किंवा महसुलाचा अभिहस्‍तांकिती म्हणून कोणताही अधिकार,
— वारसाहक्‍काने
(Succession)
— अनुजीविताधिकाराने
(Survivorship) म्‍हणजे
मालमत्तेत संयुक्त हितसंबंध असलेल्या व्यक्तींच्या हयातीचा कायदेशीर अधिकाराने (the
legal right of the survivor of persons having joint interests in property).
— उत्तराधिकाराने
(Inheritance) म्‍हणजे
रक्ताच्या नात्याने किंवा अनुवांशिक संबंधाने (interest
by blood relation or genetic connection)
— विभागणीने
(By division/ Partition)
— खरेदीने
(By purchase)
— गहाणाने
(By mortgage)
— देणगीने
(By donation/ Gift)
— भाडेपट्ट्याने
(Lease)
— किंवा
अन्य रीतीने संपादन करणारी कोणतीही व्यक्ती, असा अधिकार
तिने संपादन केल्याबद्दल, असा अधिकार संपादन
केल्याच्या दिनांकापासून तीन महिन्यांच्या आत तलाठ्यास तोंडी अथवा लेखी कळवील आणि उक्त
तलाठी,
कळविणाऱ्या
व्यक्तीला असे प्रतिवृत्त मिळाल्याची लेखी पोहोच नमुना ७ मध्‍ये तात्काळ देईल अशी
तरतूद कायद्यात आहे.
उक्त
दोन कलमांबाबत मा. उच्च न्‍यायालयाने, खालील प्रकरणात जी निरीक्षणे नोंदवली आहेत
ती प्रत्येक महसूल अधिकार्‍यास माहित असणे आवश्यक आहे.
१. बंसराजीदेवी विरुद्ध
मेसर्स बायरामजी जीजीभॉय प्रा. लि.
याचिका क्र ५४१५/१९९८, निकाल दिनांक ४.८.२००६
महाराष्‍ट्र
जमीन महसूल अधिनियम १९६६, कलम १४८, १४९ आणि
१५०
यांचे एकत्रित वाचन केल्यास असे निदर्शनास येते की, अधिकार अभिलेखात एखाद्याचे
नाव दाखल
करण्यासाठी,
अर्जदार हा जमीन
धारक,
भोगवटादार, जमीन
मालक,
गहाण घेणारा किंवा कूळ असणे आवश्यक आहे. असा
अधिकार वारसाहक्क, अनुजिविताधिकार, सहदायकी, विभाजन,
खरेदी, भेट याद्वारे
मालमत्तेमध्ये स्वारस्य मिळवणाऱ्या व्यक्तीलाही उपलब्ध आहे.
उक्त
दाखल प्रकरणात, भुवाल सिंग यांनी दावा केला आहे की, दावा जमिनीवर सन १९५० पासून त्‍यांचा
ताबा असून ती जमीन त्याच्या कब्जात आहे आणि म्हणून त्‍याचे नाव अधिकार अभिलेखात इतर
हक्क स्तंभात प्रविष्ट करणे आवश्यक आहे.
त्याचा
हा दावा, केवळ धारक किंवा भोगवटादार असणे या बाबी कायद्याच्या आवश्यकता पूर्ण करत नाहीत
असे निरीक्षण नोंदवून उपजिल्हाधिकाऱ्यांनी फेटाळून लावला आणि
अप्पर
आयुक्तांनी त्‍याची
पुष्टी
केली ते
योग्यच
आहे.
म.ज.म.अ.
कलम
२(१२),
हे स्पष्ट करते
की, 'जमीन धारण करणे' किंवा ‘जमीन धारक असणे’ किंवा
‘जमीन
धारक असणे’
म्‍हणजे वैधरीत्‍या जमिनीचा कब्‍जा असणे, मग तो प्रत्‍यक्षात असो किंवा
नसो.
केवळ
ताब्याच्या आधारे इतर हक्क रकान्यात दावेदाराचे नाव नोंदवणे हे विकृततेपेक्षा
कमी नाही आणि जोपर्यंत संबंधित अधिकार्‍याचे समाधान होत नाही की तो ताबा कायदेशीर
आहे, मग मूळ मालकाने आक्षेप दाखल केला असो किंवा नसो, अशी नोंद करता आली नसती. आणि जेव्हा
अधिकारी वैधानिक कर्तव्य बजावत होते तेव्हा तर नाहीच नाही.
प्रतिवादी
किंवा त्याच्या प्रतिनिधींपैकी कोणीही त्याच्या ताब्याबद्दल कधीही आक्षेप घेतला नाही
असे म्हटल्याने त्याचा ताबा कायदेशीर ठरत नाही.
जेव्हा
कायद्यात असे नमूद केले आहे की ‘कर्तव्य पार पाडावे लागेल’ किंवा ‘एखाद्या विशिष्ट
पद्धतीने चौकशी करावी लागेल’, तर ती व्यवस्थितपणे
आणि विहीत पध्‍दतीनेच निकाली काढली जाईल याची तहसिलदारांनी खात्री करणे आवश्यक होते.
hœf
२. श्रीकांत आर. संकनवार कृष्णा बाळू नौकुंदकर,
याचिका क्र ५८१७/२००२, निकाल दिनांक १६.१.२००३
महाराष्‍ट्र
जमीन महसूल अधिनियम १९६६, कलम १४९ आणि १५० आणि
त्या
संबंधित नियमांचे
वाचन केल्यास
हे स्पष्ट
होते
की, फेरफार नोंदींच्या संदर्भात महसूल अधिकार्‍यांना काय अधिकार
आहेत.
स्थावर मालमत्तेशी संबंधित महसुली नोंदी
केवळ पक्षकारांनी
प्राप्त केलेल्या अधिकारांच्या संदर्भातील महसुली
नोंदी अद्ययावत करण्याच्या उद्देशाने असतात. असा अधिकार पक्षकारांनी
अंमलात आणलेल्या कोणत्याही रीतसर नोंदणीकृत दस्तऐवजाद्वारे किंवा न्यायालये किंवा अधिकार
आणि हितसंबंधांशी संबंधित प्रकरणे हाताळण्यास सक्षम असलेल्या अधिकार्‍यांनी निर्णय
घोषित केल्यामुळे प्राप्त केला गेला असावा.
कलम
१४९ किंवा कलम १५० यापैकी कोणतेही कलम किंवा त्या संबंधित नियमांनुसार पक्षकारांच्या
हक्कांबाबत किंवा त्यांच्या स्थावर मालमत्तेवरील अधिकारांवर निर्णय घेण्याचा अधिकार
देत नाही.
कायद्याच्या उक्त तरतुदी केवळ स्थावर मालमत्तेच्या
संबंधात जमीन
महसुलाची निश्चिती आणि ते वसूल करण्याच्या उद्देशाने
अद्ययावत केल्या जाणार्‍या महसूल अभिलेखाशी संबंधित आहेत.
महसूल
अधिकार्‍यांकडे अशा अहवालांच्या अनुषंगाने चौकशी ही महसुली नोंदींमधील फेरफारशी संबंधित
प्रकरणांपुरती मर्यादित असावी. अशी चौकशी कायद्याच्या उक्त तरतुदीनुसार अधिकार्‍यांना
दिलेल्या अधिकाराच्या पलीकडे जाऊ शकत नाही.
अशा
अधिकार्‍यांसमोर सादर केलेली कागदपत्रे, अर्जदाराच्या बाजूने आणि त्याच्या किंवा तिच्याद्वारे
दावा केलेल्या रीतीने आणि कोणत्‍या स्वरूपाचा हक्क संपादन केल्याचे सिध्‍द करतात की
नाही आणि अर्जदाराला असा दावा करण्याचा अधिकार आहे की नाही हे अधिकार्‍यांना तपासावे
लागेल आणि अशी चौकशी
ही महसुली नोंदींमधील नोंदींच्या फेरफारशी संबंधित प्रकरणांपुरती मर्यादित असावी ती कायद्याच्या
उक्त तरतुदीनुसार अधिकार्‍यांना दिलेल्या अधिकाराच्या पलीकडे जाऊ शकत नाही.
वस्तुतः
उक्त अधिनियमाच्या कलम १४९ आणि १५० अन्वये विहित केलेली संपूर्ण कार्यवाही आणि त्या
नियमांतर्गत त्यासाठी विहित केलेली कार्यपद्धती, फेरफार
नोंदवहीमधील नोंदी आणि त्यांच्या प्रमाणीकरणाशी संबंधित विवादाशी संबंधित आहे. अशा
मालमत्तेवरील पक्षकारांच्या हक्कांबद्दल निर्णय घेण्‍याबाबत नाही.
थोडक्यात, फेरफार नोंदींच्या अर्जासंदर्भात कलम १५० अन्वये
केलेली
चौकशी ही फेरफार
नोंदींत
नमूद जमिनीवर
अधिग्रहित केल्या गेलेल्या अधिकाराचे संपादन सिध्‍द करते
की नाही हे पडताळून पाहण्यासाठी आहे, स्थावर मालमत्तेवरील पक्षकारांचे
शीर्षक
आणि अधिकार
(rights
& title)
यावर
निर्णय घेण्याचा अधिकार अशा प्राधिकार्‍यांना नाही.
या
न्‍यायालयाने नलिनी
ओंकार पाटील विरुद्ध गिरधर काशिनाथ पाटील या प्रकरणात, उक्त अधिनियमात समाविष्ट असलेल्या कायद्यातील विविध तरतुदी
तसेच संबंधित नियमांचा अभ्‍यास करून यापूर्वीच असे स्पष्ट केले आहे की, रु. १००/-
किंवा त्याहून अधिक किमतीच्या स्थावर मालमत्तेच्या संदर्भात हक्क संपादन करण्याच्या
दाव्याच्या समर्थनार्थ अधिकार संपादन करण्याबाबतची सूचना ही योग्य दस्तऐवजासोबत असणे
आवश्यक आहे.
त्यामध्ये
पुढे असेही स्पष्ट करण्‍यात आहे की, अधिनियमाच्या कलम १४९ अन्वये विनिर्दिष्ट अधिकार
प्राप्त केल्याचा दावा करणार्‍या व्यक्तीने तोंडी किंवा लिखित स्वरुपात केलेल्या विनंतीनुसार
फेरफार नोंदवण्‍याचे अधिकार वापरताना, जेव्हा स्थावर
मालमत्तेची किंमत रु. १००/- किंवा त्याहून अधिक असल्याचे दिसते तेव्हा तलाठ्याने कोणतेही
फेरफार करण्यापूर्वी अशा दाव्याच्या समर्थनार्थ कागदोपत्री पुराव्याचा आग्रह धरणे आवश्यक
आहे.
महसूल
अभिलेखातील नोंदी मुळात महसूल वसुलीच्‍या उद्देशाने असतात आणि त्‍याद्‍वारे कोणत्याही
व्यक्तीच्या नावे मालमत्तेचे शीर्षक (title) तयार होऊ
शकत नाही,
असा
प्रस्‍थापीत कायदा आहे.
अशा
नोंदी,
निःसंशयपणे,
स्थावर
मालमत्तेच्या संबंधात पक्षकाराचे विशिष्ट अधिकार स्थापित करण्यासाठी पुष्टीकारक पुरावा
असू शकतात परंतु त्या स्वत: कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या संबंधात कोणत्याही व्यक्तीच्या
नावे कोणतेही शीर्षक (title) निर्माण करू
शकत नाहीत.
जोपर्यंत
RTS
कार्यवाहीचा
संबंध आहे,
महसुली
अभिलेखात केलेल्या नोंदींना प्रामुख्याने आर्थिक मूल्य असते आणि त्या कोणतेही शीर्षक
निर्माण करत नाहीत. अशा फेरफार नोंदींबाबत शीर्षकाची कागदपत्रे किंवा विशेष कायद्यांतर्गत
सक्षम अधिकाऱ्यांनी दिलेल्या आदेशांचे पालन करणे आवश्यक आहे. फेरफार नोंदीमध्ये नोंदवलेले
व्यवहार विशिष्ट कायद्यातील तरतुदींच्या विरुद्ध आहेत असे ‘गृहीत धरून’ स्वतंत्रपणे
महसूल अधिकारी नोंदी रद्द करण्याचे आदेश देऊ शकत नाहीत.
झालेला
व्यवहार वैध आहे की नाही याची तपासणी, सक्षम अधिकाऱ्याने कायद्यात विहित केलेल्या प्रक्रियेचे
अनुसरण करून आणि पारीत करण्‍यात येणार्‍या कोणत्याही आदेशामुळे प्रभावित होण्याची शक्यता
असलेल्या हितसंबंधित पक्षकारांना सुनावणीची संधी देऊन तपासावी लागेल.
hœf
३. नलिनी ओंकार पाटील
विरुद्ध गिरधर काशिनाथ पाटील. याचिका क्र १३४०/२०००, निकाल दिनांक २७.७.२००१
महाराष्‍ट्र
जमीन महसूल अधिनियम १९६६, कलम १५४ अन्वये
निर्दिष्ट केलेल्या कोणत्याही स्थावर मालमत्तेतील हक्काच्या हस्तांतरणाचा प्रत्येक
दस्तऐवज, नोंदणीच्या अधीन आहे आणि त्यासंबंधीची सूचना संबंधित गावच्या तलाठ्याला
द्यावी लागेल.
कलम १४९ मधील तिसऱ्या
भागामध्‍ये
हे
स्पष्ट केले
आहे की, सदर
तरतूद कोणत्याही नोंदणीकृत दस्तऐवजाच्या आधारे किंवा सक्षम
अधिकार्‍याच्‍या आदेशान्‍वये अधिकार संपादन करणाऱ्या व्यक्तीला तलाठ्याला
अशा
संपादनाच्या
अधिकाराची माहिती देण्यापासून सूट देते.
याद्वारे
हे स्पष्ट होते की, भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार नोंदणी करणे आवश्यक नसलेल्या दस्तऐवजाच्या
बाबतीतच,
तलाठी
कलम १४९ अन्वये अर्जावर लेखी किंवा तोंडी सूचना मिळाल्‍यावर अधिकार संपादनाच्या दाव्याच्या
समर्थनार्थ दस्तऐवजाशिवाय फेरफार नोंदी करू शकतो. तथापि, अशी परिस्थिती स्वाभाविकपणे
रु. १००/- पेक्षा कमी किमतीच्या स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीतच उद्भवेल अन्यथा
नाही.
महाराष्‍ट्र
जमीन महसूल अधिकार अभिलेख आणि नोंदवह्‍या (तयार करणे आणि सुस्थितीत ठेवणे, नियम
१९७१, नियम ९ अन्वये, अधिनियमाच्या कलम १४९ अन्वये अन्वये कोणत्याही व्यक्तीने
दिलेले तोंडी किंवा लेखी प्रतिवृत्त मिळाल्याची पाहोच, तलाठ्याने उक्त नियमान्‍वये
विहीत केलेल्या नमुना ७ मध्‍ये देणे बंधनकारक आहे.
नमुना
७ बघता, त्‍यात सप्‍ष्‍टपणे नमूद आहे की, ‘......... याच्‍या संबंधीचे अधिकार
संपादन करण्‍याविषयी .......... रोजी तोंडी/लेखी प्रतिवृत्त त्यांच्या पृष्‍ठ्‍यर्थ
असलेल्या कागदपत्रांसह मिळाले’
त्यामुळे
हे स्पष्ट आहे की, अधिनियमाच्या कलम १४९ अन्वये विनिर्दिष्ट केल्याप्रमाणे अधिकार
संपादन केल्याचा दावा करणार्‍या व्यक्तीने तोंडी किंवा लिखित स्वरूपात केलेल्या विनंतीनुसार
नोंदी फेरफार करण्याचे अधिकार वापरताना, सदर मालमत्तेची
किंमत रु. १००/- किंवा त्याहून अधिक असल्‍यास तलाठ्याने अशा विनंती किंवा दाव्याच्या
समर्थनार्थ कागदोपत्री पुरावा सादर करण्याचा आग्रह धरणे आवश्यक आहे.
स्थावर मालमत्तेच्या अधिकारांच्या संपादनाच्या दाव्याच्या
संदर्भात कायदेशीर दस्तऐवजाचा कोणताही आधार न घेता पक्षकारांकडून केवळ अर्जांवर नोंदींचे
फेरफार करण्यास तलाठ्यांना परवानगी देणे हे अक्षरशः त्‍यांना फेरफार
नोंदींचे अनिर्बंध
अधिकार किंवा स्वातंत्र्य देण्यासारखे होईल आणि
अशा अधिकाराचा नक्कीच गैरवापर केला जाऊ शकतो.
विनंती अर्ज किंवा दाव्याच्या समर्थनार्थ कागदोपत्री
पुरावा सादर केला नसेल तर फक्‍त अर्जावरून कोणतीही फेरफार नोंद नोंदवता येणार
नाही.
पूर्ण खंडपीठाने पारीत केलेल्या
निकालपत्रात असे
स्पष्ट
केले आहे की, तडजोड
अर्जाने रु. १००/-पेक्षा
जास्त किमतीच्या स्थावर मालमत्तेवर हक्क घोषित केला असेल तर नोंदणी
कायदा १९०८, कलम
१७(१)(इ) अन्वये
त्‍याची
नोंदणी
आवश्यक आहे आणि असा
दस्तऐवज नोंदणीकृत
नसल्यास
तो पुरावा म्हणून अप्रभावी आणि अग्राह्य होईल.
मंगल प्रसादच्या प्रकरणात अलाहाबाद
उच्च न्यायालयाच्या विद्वान एकल न्यायाधीशांनी असे मत मांडले आहे की, जर
दस्तऐवजात
पूर्व-अस्तित्वात
असलेल्या अधिकाराची मान्यता असेल तर त्याला विभाजनाचा मेमो म्हणता येईल परंतु जेव्हा
अधिकार नव्‍याने
बहाल केले
जातात किंवा संपवले जातात तर अशा दस्तऐवजाची
नोंदणी
आवश्यक आहे.
अधिनियमाचे
कलम १४९ स्पष्टपणे
अधिकार संपादन करण्याबद्दल आहे ते विद्यमान अधिकारांबद्दल
नाही. कलम १४९
अन्वये फेरफार नोंदीचा प्रश्न तेव्हाच उद्भवेल जेव्हा कोणत्याही
स्थावर मालमत्तेच्या संबंधात एका व्यक्तीकडून दुसर्‍या व्यक्तीकडे हक्क हस्तांतरित
केले
जाते अन्यथा
नाही.
आधीच
नमूद केल्याप्रमाणे, रु. १००/- आणि त्याहून अधिक किमतीच्या स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत,
जोपर्यंत
त्या संदर्भात आवश्यक दस्तऐवज लिखित स्वरूपात दिलेला असेल तर त्यावर योग्य मुद्रांक
शुल्क अदा करून भारतीय नोंदणी कायद्यांतर्गत कार्यवाही केली जात नाही तो पर्यंत एका
व्यक्तीने अशी मालमत्ता दुसर्‍या व्यक्तीच्या नावे दिली आहे असे म्हणता येणार नाही.
hœf hœf
Rate This Article
या लेखात, आम्ही आपणाला महाराष्‍ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६, कलम १४९ व १५० बाबत मा. उच्च न्‍यायालयाचे निर्देश. याबाबत माहिती दिली आहे आम्हाला आशा आहे की, तुम्हाला ती आवडली असेल. माहिती आवडली असेल तर, सदरची माहिती तुमच्या मित्रांनाही शेअर करा.
आपले महसूल कायद्याविषयक प्रश्न विचारण्यासाठी आमच्या वेबसाईटला भेट द्या. आणि आमच्या टेलिग्राम चॅनेललाही आजच जॉईन व्हा. Website Link
Telegram Channel Link धन्यवाद !